top of page
  • גיא רייזר, עו"ד

כללי זהירות בעת רכישת נכסי מקרקעין וביצוע עסקאות במקרקעין

עודכן: 17 בספט׳ 2022


רכישת דירה /נכס מקרקעין - דלא ניידי :

  • רכישת דירה / נכס מקרקעין , מהווה את ההוצאה הכספית הגדולה ביותר אצל רוב בני האדם.

לכן :

  • יש להקפיד ולבדוק היטב את זהות המוכרים והתאמתם לרשום אצל הגוף בו מתנהל הרישום כגון: לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת.

  • יש לבדוק את מצבה הפיסי של הדירה הנרכשת : לאתר סדקים, שקיעה, רטיבות.

  • יש לבדוק את מצבה המשפטי והתכנוני של הדירה: היתרי בניה , הצמדות של חצר, מרפסת, גג, חניה מחסן , שבילי גישה, תוספות בניה ושינויים חיצוניים (ככל שבוצעו) והתאמתם להיתר הבניה. למי שאינו מבין בתחום, מומלץ לשכור שירותי מהנדס , שמאי מקרקעין, עורך דין מקרקעין -בטרם חתימה על הסכם מכר.

  • יש להימנע מחתימה על זיכרון דברים - היות וחתימה על זיכרון דברים מהווה התחייבות חוזית .

  • יש להימנע משכירת עורך דין שייצג את שני הצדדים לחוזה וזאת על מנת למנוע מצב של ניגוד עניינים- ככל שיתעורר.

  • ברכישת דירה חדשה מקבלן / יזם / חברה קבלנית - בין אם נבנית על קרקע חדשה ובין אם נבנית על גבי בניין קיים, כתוספת בניה, או במסגרת תמ"א 38, מומלץ לשכור עורך דין שייצג את הרוכש בלבד- על מנת שיבדוק את תנאי הסכם המכר ואת המפרטים המצורפים לו, וימסור לקונה מידע מפורט ומלא על הסיכונים הטמונים בהסכם, ועל מנת שינהל משא ומתן עם היזם או הקבלן, במטרה לשפר את תנאי ההסכם ולהגן על הקונה, ככל הניתן. חשוב לדעת כי עורך הדין של היזם או הקבלן אינו מייצג את הקונה אלא לצורך רישום הדירה על שמו .





ביצוע עסקה בנכס מקרקעין קיים:

  • לפני התקשרות בהתחייבות חוזית מכל סוג שהוא - בין בהסכם נון שופ, בין בהסכם אופציה ובין בכל צורת הסכם אחרת - לבניה ולחיזוק בנין קיים , להריסת בניין קיים ולבניה של בניין חדש תחתיו, במסגרת תמ"א 38 וכל תכנית אחרת , מומלץ לבעלי הדירות בבניין לשכור שירותי עורך דין, לשם בחינת תנאי ההסכם , התמורה שתתקבל, משך המשכות העבודות/הפרויקט , הערבויות (ערבות לפי חוק המכר, לפי צו המכר, ערבות ביצוע, ערבות רישום, ערבות הבדק, ערבות שכירות) המצאות ביטוחים מתאימים , דמי שכירות , משך ניתוק צנרת מים חשמל גז דוודים, מעלית חניון, הגנה על בעלי הצמדות ייחודיות להם, אחוזי סטייה מהתמורה דוח 0 (דוח שמאי הבודק את כדאיות הפרויקט ) ועוד פרטים, שהיריעה קצרה מלפרט.

  • מומלץ לבעלי הדירות/"הדיירים" לממן את תשלום שכ"ט עוה"ד שייצג את בעלי הדירות מכיסם הפרטי וללא תנאי של התקיימות ההסכם, ולהימנע מתשלום שכר הטרחה של עורך הדין של בעלי הדירות במישרין על ידי היזם /קבלן .

  • מומלץ לבחור עו"ד ותיק שצבר ניסיון רב ומתמחה בתחום המקרקעין בכלל וב"פינוי בינוי" או "חיזוק" בפרט.

רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה:

  • רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה - הינה השקעה בסיכון גבוה, נוכח העובדה כי חברי הקבוצה הופכים להיות יזמים, ונוטלים על עצמם את כל הסיכונים של יזם. מבלי שיש בידיהם את הידע הנדרש והמידע הנדרש לבחינת הסיכונים הכרוכים בכך.

  • מומלץ לבדוק פרויקטים קודמים של מנהלי הקבוצה, ולדרוש לקבל כל מידע, כגון: דוח שמאי - דוח "ס", הכולל עלות , ואחוזי בניה. לדרוש לקבל את חוזי הרכישה של הקרקע, נסח טאבו, הסכמי מימון ככל שקיימים , חוזה רכישה עם נספח שינויים , מפרטים ותוכניות, הסכם שיתוף.

  • מומלץ לשכור שירותי עורך דין המתמחה בתחום קבוצות רכישה.

השכרת דירה:

  • לשם השכרת דירת מגורים - מומלץ לדרוש מהשוכר להציג תעודה מזהה, להציג הוכחות ליכולתו הכלכלית לעמוד בתשלומי שכר הדירה (שכ"ד) כתלושי שכר, אם השוכר עצמאי- אישור רואה חשבון על גובה השכר השנתי, תדפיסי חשבונות בנק (עו"ש, חח"ד) צירוף ערבים שיאשרו כי קראו את ההסכם והסכימו לתנאיו, שטר חוב חתום בידי השוכר והערבים או ערבות בנקאית או שיק בנקאי לביטחון עד גובה 3 חודשי שכירות בלבד-בהתאם לחוק. יש לקרוא את התיקון לחוק השכירות והשאילה ולהבין את התנאים והמגבלות שהוטלו על המשכיר - בחוק. מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום לשם עריכת חוזה שכירות ולשם בדיקת השוכרים.

שכירת דירה:

  • לשם שכירת דירת מגורים - יש לקרוא את חוק השכירות והשאילה ולהבין את הוראות החוק המגנות על השוכר. מומלץ לשכור שירותי עו"ד על מנת שיבחן את הסכם השכירות וינהל מו"מ לשם תיקון הסעיפים הדורשים תיקון .


59 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

Comments


bottom of page